算出獲利
先算出這筆交易你實際賺了多少錢
成交價 - 取得成本 - 費用 - 土地漲價總數額 互動試算工具
賣屋稅務試算
選擇你偏好的方式開始試算
核心公式
房地合一怎麼算？
核心就是先算獲利，再對照持有期間與特殊條件，最後把可扣除費用與土地漲價數額扣掉。
查對稅率
根據你持有房子多久，對應不同的稅率
依持有期間 → 對應稅率算出稅額
獲利乘以稅率，就是你要繳的稅
課稅所得 × 適用稅率 稅率參考表
先看稅制，再看稅率
新制看持有期間，舊制要先分辨是否有原始成本。若無原始成本，再確認是否踩到豪宅門檻。
稅率參考
新制、舊制與豪宅門檻一次看
先判斷取得時間，再看是否有原始成本，最後確認是否踩到豪宅門檻。
適用情境
105/1/1（2016 年）後取得的不動產。以「持有期間」決定稅率。
持有期間 = 買入登記日 → 售出登記日
一般稅率（境內居住者）
2 年以內
超過 2 年，未逾 5 年
超過 5 年，未逾 10 年
超過 10 年
優惠 / 特殊稅率
自用住宅（設籍居住滿 6 年）
享 400 萬免稅額，超過部分 10%
非自願因素（持有 2 年內）
調職、非自願離職等
非境內居住者
持有 2 年以內
持有超過 2 年
FAQ
常見問題
這幾題是賣屋稅務諮詢裡最常被問到的核心問題。
什麼是房地合一稅？跟土地增值稅有什麼不同？
房地合一稅是針對「房屋+土地」合併計算的所得稅，以實際交易獲利為課稅基礎。土地增值稅則是針對「土地」公告現值的漲幅課稅。兩者是不同的稅，賣房時通常都需要繳納。不過，已繳納的土地增值稅對應的「土地漲價總數額」可以從房地合一稅的課稅所得中扣除，避免重複課稅。
自用住宅優惠的條件是什麼？
需同時符合三個條件：(1) 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；(2) 持有並實際居住連續滿 6 年；(3) 持有期間無出租或供營業使用。符合條件者可享有 400 萬元免稅額，超過部分以 10% 優惠稅率計算。此外，6 年內以一次為限。
繼承的房子要怎麼算持有期間？
繼承取得的不動產，可以將被繼承人（例如父母）的持有期間合併計算。例如父母持有 20 年後過世，您繼承後持有 2 年就出售，總持有期間可算 22 年，適用 15% 的最低稅率。取得成本則以繼承時的房屋評定現值及土地公告現值為準。
什麼情況算「非自願因素」出售？
常見的非自願因素包括：(1) 因調職或非自願離職，需搬遷至工作地點；(2) 遭受家庭暴力，需搬離共同居住場所；(3) 房屋遭強制執行；(4) 與營利事業合建分屋後出售。符合條件者，即使持有未滿 2 年，也可適用 20% 稅率（而非 45%）。
移轉費用可以扣除哪些項目？
可扣除的移轉費用包括：仲介服務費、代書費（地政士費用）、土地登記規費、印花稅、搬運費等。這些費用都需要有合法的收據或發票作為憑證。如果無法提供費用證明，國稅局會以成交價額的 3% 作為費用的推計扣除額。
賣房虧損還需要繳稅嗎？
如果出售價格低於取得成本（加上相關費用），也就是交易虧損的情況，房地合一稅為 0 元，不需要繳稅。但仍然需要在交易完成後 30 天內向國稅局申報。虧損金額可以在未來 3 年內，用來抵減其他房地交易的所得。
什麼是重購退稅？
如果您是換屋族，不論先買後賣或先賣後買，只要在 2 年內完成重購，且新舊房屋都符合自住條件，就可以申請重購退稅。退稅金額依「小屋換大屋」或「大屋換小屋」有不同計算方式。小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋則按比例退稅。
房地合一稅什麼時候要申報？
房地合一稅必須在完成所有權移轉登記之日的次日起算 30 天內，向戶籍所在地的國稅局辦理申報。逾期申報會被加收滯納金，未申報則可能被處以罰鍰。建議在簽約後就開始準備相關文件。